Beleihungswert – Verkehrswert – Beleihungsgrenze: Was ist was und was hat das mit meinen Zinskonditionen beim Immobilienkauf zu tun?

„Viel, denn wenn Sie bei Ihrer Wunschbank einen Kredit für Ihr Haus haben wollen, schätzt diese den Wert der Immobilie und berechnet danach den Beleihungswert. Der Beleihungswert ist ein zentrales Element der Immobilienbewertung und sichert langfristig und nachhaltig eine Marktstabilität unabhängig von vorübergehenden Wertschwankungen. Er bildet auch die Grundlage für die Zinshöhe und betrifft Sie somit direkt bei der Wahl Ihres Kreditpartners, denn der Beleihungswert kann von Bank zu Bank stark abweichen. Welche Faktoren zu unterschiedlichen Finanzierungskosten führen können, haben wir Ihnen hier zusammengefasst:

Verkehrswert:

Bei Kapitalanlegern wird im Ertragswertverfahren, bei Selbstnutzern im Sachwertverfahren der Verkehrswert ermittelt und dient mit einem Abschlag als Basis für den Beleihungswert. Schon hier kann es grobe Unterschiede geben, denn es handelt sich immer um eine Schätzung. Auch der Abschlag kann unterschiedlich hoch ausfallen.

Verkehrswert:

Bei Kapitalanlegern wird im Ertragswertverfahren, bei Selbstnutzern im Sachwertverfahren der Verkehrswert ermittelt und dient mit einem Abschlag als Basis für den Beleihungswert. Schon hier kann es grobe Unterschiede geben, denn es handelt sich immer um eine Schätzung. Auch der Abschlag kann unterschiedlich hoch ausfallen.

Beleihungsgrenze:

Vom Beleihungswert zieht die Bank erneut einen Sicherheitsabschlag ab. Das ist dann die Beleihungsgrenze der Immobilie. Sie stellt gleichzeitig die Maximalsumme dar, für die die Bank Ihnen ein Darlehen gewährt. Liegt diese zum Beispiel bei 60% des Verkehrswertes, erhalten Sie oftmals günstige Zinskonditionen. Bei 60-80% wird es teurer, Ihre persönliche Bonität spielt also eine erhebliche Rolle.

Rang im Grundbuch:

Für Banken ist es wichtig, sich ihre Forderungen auch im Falle einer Zwangsversteigerungen zu sichern. Also: Je weiter unten die Bank in Ihrem Grundbuch steht, desto teurer werden Sie der Bank das größere Risiko durch höhere Kreditzinsen bezahlen müssen. Die Grundpfandrechte sind für den sachlichen Wert nicht ausschlaggebend, bedeuten aber bares Geld. Manchmal kann es für Sie als Eigentümer interessant sein, einen vorderen Rang für einen späteren Kredit freizuhalten. Dies gewährleisten Sie durch eine sogenannte Eigentümergrundschuld. Es gibt zum Beispiel staatlichen Förderdarlehen oder Bauspardarlehen, die sich mit den hinteren Rängen ohne Zinsaufschlag begnügen. Fragen Sie nach!

Insidertipp:

Und zu guter Letzt spielen natürlich auch die tatsächlichen Zinskonditionen eine wichtige Rolle für Ihre Gesamtkreditkosten. Ein Angebot, bei dem der Immobilienwert hoch angesetzt wird, kann dennoch den günstigeren Kredit bieten, wenn vom Verkehrswert ein höherer Abschlag für den Beleihungswert gemacht wird.

Rechnen Sie immer nach, denn nicht nur die Immobilie muss sich perfekt an Ihre Bedürfnisse anpassen, sondern auch die dazugehörige Finanzierung!