Das wichtigste Fachchinesisch.

Ratgeber

In unserem Ratgeber zur Baufinanzierung werden immer wieder Begriffe verwendet, die zuweilen und für manchen Leser einer sepparaten Erklärung bedürfen. Sollten Sie sich einmal über die Bedeutung des ein oder anderen Begriffs im unklaren sein, schlagen sie diesen doch einfach in unserem Glossar zur Baufinanzierung nach.

Agio

Übersteigt der Auszahlungsbetrag eines Darlehens den Nominalbetrag, so spricht man von einem Agio (auch Aufgeld). Agios finden in der heutigen Zeit eher selten Anwendung, da sich der Darlehensgeber sich das Agio in Form eines höheren Nominalzinssatzes vergelten läßt und in sofern kein wirtschaftlicher Vorteil für den Darlehensnehmer entsteht.

Amtlicher Lageplan

Aus dem amtlichen Lageplan lässt sich die genaue Lage des Grundstücks bzw. des darauf errichteten Gebäudes entnehmen. Siehe auch Katasterpapiere.

Annuitätentilgung

Bei dieser Variante wird für die Rückzahlung des Darlehens normalerweise eine Tilgung von jährlich 1 bis 2% vom Darlehensbetrag zuzüglich 'ersparter Zinsen' vereinbart. Sie zahlen für die gesamte Dauer des Zinsbindungszeitraumes eine gleich bleibende Jahresleistung, genannt Annuität, üblicherweise in monatlichen Raten. Aus jeder Rate werden zunächst die Zinsen für den jeweils laufenden Kalendermonat abgedeckt (Zinsanteil) und der verbleibende Teil der Rate wird zur Tilgung verwendet (Tilgungsanteil). Dieser Tilgungsanteil erhöht sich also von Monat zu Monat in dem Maße, wie sich der Zinsanteil durch die fortschreitende Tilgung des Darlehens ermäßigt. Daher kommt der Begriff 'ersparte Zinsen'.

Auszahlungsbetrag

Der Auszahlungsbetrag ist der Betrag, den Sie tatsächlich erhalten. Konkret ist dies der Darlehensbetrag abzüglich Damnum, Schätzkosten, ggf. vereinbarte Bearbeitungskosten usw.

Baubeschreibung

In der Baubeschreibung werden die bei der Ausführung eines Bauvorhabens angewendeten Techniken und eingesetzten Materialien aufgeführt. Anhand der Baubeschreibung können Käufer und Darlehensgeber die Bauweise und Qualität eines Gebäudes beurteilen. Die Baubeschreibung ist Bestandteil des Antrages auf Baugenehmigung und wichtige Unterlage bei der Finanzierungsanfrage

Bebauungsplan

Er enthält die rechtsverbindliche Festsetzung der zulässigen baulichen Nutzung, d. h. alle wesentlichen Angaben über die künftige Gestaltung des Gebietes, in dem der Bebauungsplan gilt. Man kann daraus Straßen, Grünanlagen und bebaubare Flächen ersehen. Ferner: die Bauweise, die überbaubaren und nicht überbaubaren Grundstücksflächen, die Baugrenzen, die Anzahl der Geschosse; die Mindestgröße, -breite und -tiefe der Baugrundstücke; die Flächen für Nebenanlagen (Spiel-, Freizeit- und Erholungsflächen, Stellplätze, Garagen); die überwiegend für die Bebauung mit Familienheimen vorgesehenen Flächen; die Flächen, die von der Bebauung freizuhalten sind; Verkehrsflächen. Es gilt das Öffentlichkeitsprinzip. Sie haben ein Recht darauf, den Bebauungsplan einzusehen.

Beleihungsgrenze

Die Beleihungsgrenze gibt an, bis zu welchem Prozentsatz ein erstrangiges Darlehen ausgegeben werden kann. Die Beleihungsgrenze für erstrangige Realkredite (Hypothekendarlehen) liegt bei 60% des Beleihungswertes. Hypothekenbanken geben aber auch Darlehen, die diese Grenze überschreiten - in der Regel bis zu 80% des Beleihungwertes und oft gegen einen entsprechenden Zinsaufschlag (Nachrangfinanzierung). Die Refinanzierung für solche Darlehen erfolgt durch den Verkauf von Pfandbriefen.

Beleihungswert

Der Beleihungswert ist der nachhaltig erzielbare Wert des Beleihungsobjekts unter Berücksichtigung aller maßgebenden Umstände. Die Ermittlung eines Beleihungswertes ist im Hypothekenbankgesetz unter § 12 vorgeschrieben, wobei der Beleihungswert von Bank zu Bank unterschiedlich ermittelt werden kann. Der Beleihungswert ist oft die Grundlage für die Kreditgewährung, da hierbei zur längerfristigen Risikobeurteilung vom Verkehrswert des Objektes (= aktueller Marktwert des Objektes) Sicherheitsabschläge vorgenommen werden, um eventuelle Marktschwankungen aufzufangen.

Bereitstellungszinsen

Bereitstellungszinsen werden von uns ab einem vereinbarten Zeitpunkt für den nicht ausgezahlten Darlehensbetrag bis zur Auszahlung berechnet. Sie sind das Entgelt dafür, dass wir Ihr Darlehen zu garantierten Konditionen bereitstellen, aber noch nicht auszahlen können, weil noch nicht sämtliche Auszahlungsvoraussetzungen erfüllt sind oder Sie Ihr Darlehen noch nicht abgerufen haben.

Bodenwert

Der Bodenwert ist der Wert des Grundstücks. Er ist abhängig von Lage, Größe, Zuschnitt, Beschaffenheit und Grad der Erschließung des Grundstücks. Auskünfte zu Bodenwerten erteilen Katasterämter oder zuständige Gutachterausschüsse.

Damnum

Das Damnum (Disagio) stellt wirtschaftlich eine Zinsvorauszahlung dar. Es wird spätestens bei Auszahlung fällig und deshalb vom Darlehensbetrag einbehalten. Das Darlehen wird also nicht in voller Höhe (zu 100%) ausgezahlt, sondern beispielsweise bei einem Damnum von 5% nur zu 95%.

Darlehensbetrag

Der Darlehensbetrag - auch Darlehensnennbetrag oder Nominalbetrag genannt - ist der Kapitalbetrag, der zu verzinsen und von Ihnen zurückzuzahlen ist.

Effektivzins

Der Effektivzins hat allgemein zum Ziel, unterschiedliche Kreditangebote mit gleicher Laufzeit bzw. gleichem Zinsbindungszeitraum vergleichbar zu machen. Seine Angabe richtet sich nach der Preisangabenverordnung (PAngV) und berücksichtigt insbesondere den Nominalzins, die Bearbeitungskosten, das Damnum und die vereinbarte Zahlungsfälligkeit. Werden die Konditionen für die gesamte Laufzeit des Darlehens festgeschrieben, spricht man vom 'effektiven Jahreszins'. Bei den üblichen Darlehen mit Konditionenanpassung sprechen wir für den jeweiligen Zinsbindungszeitraum vom 'anfänglichen effektiven Jahreszins'.

Eigenleistungen

Persönliche Arbeitsleistung, die zu Unternehmerpreisen bewertet wird. In bestimmten und vertretbaren Maße gängige Form der Finanzierung. Eigenleistung setzt fachliche Qualifikation voraus. Der Zeitfaktor muss unbedingt berücksichtigt werden.

Eigenkapital

Das Eigenkapital umfasst die Mittel, die dem Eigentümer selbst zur Verfügung stehen, z.B. Bargeld, Sparguthaben, Festgeld, Wertpapiere, Bausparguthaben, vorhandenes Grundstück, Eigenleistungen, etc. Im weiteren Sinne rechnen zu den Eigenmitteln die bezahlten Baumaterialien und Architektenleistungen, Verwandtendarlehen, Arbeitgeberdarlehen und öffentliche Zuschüsse.

Endfällige Tilgung

Auf Wunsch können wir die Tilgung gegen Abtretung Ihrer Ansprüche aus einer Lebens- oder Rentenversicherung, einem Bausparvertrag oder anderen Ansparmodellen aussetzen. Die Leistungen hierfür sparen Sie gesondert an. Bei dieser Regelung zahlen Sie für die Dauer der Tilgungsaussetzung an uns nur die vereinbarten Zinsen und daneben an den Lebensversicherer, die Bausparkasse oder an sonstige Vertragspartner (z.B. eine Kapitalanlagegesellschaft) die vereinbarten Beträge. Am Ende seiner Laufzeit wird das Darlehen dann in Höhe der Ablaufleistung, also der Zahlung aus der Versicherung, dem Bausparvertrag oder anderen Ansparmodellen, getilgt ('Tilgungsersatz').

Erschließungskosten

Kosten, die für die Erschließung des Grundstücks anfallen, z.B. die für den Grunderwerb und die Freilegung der Flächen, die erstmalige Herstellung der Einrichtung für die Entwässerung und Beleuchtung, die für die Bebauung erforderlichen Straßen, etc. Nicht zu den Erschließungskosten gehören normalerweise Abwasser- und Versorgungsleitungen wie z.B. Strom, Gas, Wärme und Wasser. Dafür erhebt die Gemeinde Anschlußgebühren und regelmäßige Abgaben.

EURIBOR

EURIBOR = Euro Interbank Offered Rate - Zinssatz aus dem europäischen Bankenhandel. Der 3-Monats-EURIBOR-Satz ist die Basis für die Zinsgestaltung bei DSL Variabler Zins. Die Zinsneufestlegungen erfolgen jeweils zu Beginn eines neuen Quartals. Wird eine Bandbreite von 0,05 Prozentpunkten überschritten, dann wird Ihr Nominalzinssatz der Entwicklung des 3-Monats-EURIBOR-Satzes angepasst.

Festzins

Üblicherweise werden Festzinsvereinbarungen nicht für die gesamte Darlehenslaufzeit (die bei der regelmäßigen Anfangstilgung von 1% über 30 Jahre betragen kann), sondern für einen kürzeren Zeitraum getroffen. Das heißt, die Konditionen werden für einen bestimmten Zeitraum Ihrer Wahl festgeschrieben und bleiben für diese Zeit unverändert. Wir nennen diesen Zeitraum 'Zinsbindungszeitraum' ,auch 'Zinsfestschreibung' oder 'Festzinsperiode'. Am Ende einer Festzinsperiode vereinbaren wir mit Ihnen die Konditionen des Darlehens jeweils neu (Zins-Anpassung). Sie können zwar das Darlehen vor Ablauf der Festzinsperiode grundsätzlich nicht kündigen, aber dafür haben Sie den Vorteil, dass Sie während dieser Zeit vor einem Zinsanstieg geschützt sind.

Festzinsdarlehen

Darlehen, dessen Konditionen die Bank für einen bestimmten Zeitraum (Zinsfestschreibung, Konditionen) garantiert. Im Gegensatz hierzu können sich die Zinsen bei einem Gleitzinsdarlehen jederzeit ändern.

Forwarddarlehen

Darlehen, das bis zu zwei Jahre vor Ablauf der vereinbarten Zinsbindungsfrist mit demselben oder einem anderen Kreditinstitut neu für den Zeitpunkt nach der Zinsbindungsfrist abgeschlossen wird. Üblicherweise liegt der vereinbarte Zinssatz über dem derzeit gültigen Marktzins, jedoch kann in zinsgünstigen Zeiten möglicherweise trotzdem ein günstigerer Zins für die Zukunft gesichert werden als zum Zeitpunkt des auslaufenden Darlehens.

Fälligkeitsdarlehen

Ein Darlehen, das im Gegensatz zum Annuitätendarlehen am Ende der Laufzeit in einer Summe zurückgezahlt wird. Während der Laufzeit sind nur die Zinsen zu entrichten. In der Regel muss für die fehlende Tilgung ein Tilgungsersatz in Form einer Lebensversicherung oder eines Bausparvertrags abgeschlossen und an den Darlehensgeber abgetreten werden.

Gebäudewert

Wert des Gebäudes ohne Grundstück. Bodenwert mit Bauwert und Außenanlagen ergeben zusammen den Beleihungswert.

Grunderwerbssteuer

Das Finanzamt erhebt beim Erwerb einer Immobilie eine Grunderwerbssteuer in Höhe von zur Zeit 3,5 %. Besteuerungsgrundlage ist der Kaufpreis.

Grundschuld

Grundpfandrecht, mit dem ein Grundstück zur Sicherung eines Darlehens durch Eintragung im Grundbuch belastet wird. Die Grundschuld berechtigt den Darlehensgeber, das Grundstück im Wege der Zwangsvollstreckung zu verwerten. Die Grundschuld ist im Gegensatz zur Hypothek abstrakt, d.h. sie ist nicht an das Bestehen einer bestimmten Forderung gebunden. Daher sind Konditionenanpassungen, Umschuldungen, Abtretungen sowie Nachbelastungen mit weniger Aufwand und Kosten verbunden. Es gibt Grundschulden mit und ohne Brief (Briefgrundschuld bzw. Buchgrundschuld).

Grundschulddarlehen

Wenig gebräuchliche Bezeichnung von Darlehen, bei denen zu Sicherheit für den Darlehensgeber eine Grundschuld zur Eintragung kommt. Siehe Hypothekendarlehen.

Haushaltspauschale

Die Bank prüft vor Darlehensgewährung im eigenen Interesse, ob nach Abzug aller Belastungen ein ausreichender Betrag zum Bestreiten des normalen Lebensunterhalts verbleibt. Hierfür werden in der Regel Mindestsätze (Haushaltspauschalen) festgesetzt. Die Monatspauschalen sind je nach Bank verschieden, hier ein Beispiel: 1-Personen-Haushalt: € 790,00 2-Personen-Haushalt*): € 995,00 / je Kind € 184,00 Für eine vierköpfige Familie bedeutet dies, daß monatlich mindestens € 1.250,00 für den Lebensunterhalt verbleiben müssen. Werden die Pauschalen nicht erreicht, kann eine Beleihung ausnahmsweise dennoch möglich sein, wenn andere günstige Umstände dafür sprechen. *) bei gesamtschuldnerischer Haftung

Nominalzins

Der Nominalzins ist der Zinssatz, nach dem sich die tatsächliche Zinszahlung richtet. Für die Dauer der Zinsbindung können Sie zwischen verschiedenen Nominalzinssätzen und Auszahlungssätzen wählen. Wird ein Damnum vereinbart, verringern sich Nominalzins und Auszahlungsbetrag.

Notarkosten

Beim Erwerb eines Grundstücks sind neben den Erschließungskosten, der Grunderwerbssteuer und eventuellen Maklerkosten auch Notar- und Gerichtskosten (bis zu 1,5 % vom Kaufpreis) einzukalkulieren.

Restschuld

Der zu einem bestimmten Zeitpunkt noch nicht getilgte (zurückgezahlte) Teil eines Darlehens. Die Höhe der jeweiligen Restschuld eines Darlehens zu dem entsprechenden Zeitpunkt kann anhand des Tilgungsplans festgestellt werden.

Variabler Zins

Wenn Sie statt eines Festzinses lieber einen variablen Zins haben möchten, treffen wir eine Vereinbarung, wonach wir den Zinssatz entsprechend der Zinsentwicklung am Geldmarkt anpassen; man spricht in diesem Fall auch von 'Bis auf weiteres'-Konditionen. Der Grund: Wir refinanzieren variabel verzinsliche Darlehen durch die Aufnahme kurzfristiger Mittel. In diesem Fall tragen Sie das Zinsänderungsrisiko - mit der Folge, dass Ihre monatliche Belastung steigen oder sinken kann, je nachdem, wie sich das Zinsniveau im Markt gerade entwickelt. Sie bleiben flexibel: Mit einer Frist von drei Monaten können Sie den Darlehensvertrag jederzeit zur Rückzahlung kündigen oder auf eine Festzinsvereinbarung umsteigen. Durch die Vereinbarung einer Zinsobergrenze können Sie sich absichern. Hierfür wird zu Vertragsbeginn eine einmalige Prämie fällig, die wir in der Regel vom Auszahlungsbetrag einbehalten.

Verkehrswert

Der Verkehrswert ist der Wert eines Objektes, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr von jedermann ohne subjektive Einflüsse bezahlt wird. Der Verkehrswert entspricht dem Wert der Immobilie, der zur Zeit am Markt erzielt werden kann.

Zinsfestschreibungszeit

Zeitraum, in dem der Nominalzinssatz des Darlehens fest zwischen Darlehensnehmer und Darlehensgeber vereinbart ist. Kreditinstitute bieten unterschiedliche Zinsfestschreibungszeiten. Üblich im Kosumetenkreditbereich sind 12, 24, 36, 48, 60 und 72 Monate und im Baufinanzierungsbereich 5, 8, 10, 12, 15 oder 20 Jahre. Länge oder kürzere Zinsfestschreibungszeiten sind im Einzelfall möglich.


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